Rast úrokových sadzieb: čo to znamená pre vás, ak o hypotéke práve uvažujete

Hypotéka bola ešte pred pár rokmi témou, pri ktorej ste si porovnali dve banky a vybrali tú s nižšou splátkou. Dnes ľudia sledujú správy o sadzbách, čítajú komentáre ekonómov a odkladajú rozhodnutia. Ak ste jedni z nich — tento článok je pre vás. Bez zbytočnej teórie, s reálnymi číslami.

Prečo úrokové sadzby zrazu zaujímajú aj tých, čo hypotéku neplánovali hneď

Ešte pred niekoľkými rokmi boli hypotekárne sadzby na historických minimách — orientačne okolo 1 % p.a. Mnohí ľudia si vtedy vzali hypotéku skôr, ako plánovali, lebo podmienky boli jednoducho príliš dobré. Potom prišiel inflačný tlak, Európska centrálna banka začala zdvíhať základné úrokové sadzby a cena peňazí pre banky narástla. Výsledok? Hypotekárne sadzby sa v krátkom čase vyšplhali na úroveň, akú sme roky nevideli — orientačne v rozmedzí 3,5 % až 5 % p.a. a viac, podľa banky a profilu klienta.

A práve preto to začalo zaujímať aj tých, čo hovorili „kúpim o dva roky”. Keď sadzba stúpne o pár percent, rozdiel v mesačnej splátke nie je zanedbateľný. A to už stojí za pozornosť.

O koľko konkrétne zdražie splátka, keď sadzba stúpne o 1 %

Hovorí sa ľahko, no čísla to ukážu lepšie. Pozrime sa na tri bežné výšky úveru a porovnajme mesačnú splátku pri sadzbe 3,5 % a 4,5 % p.a. (splatnosť 30 rokov, orientačné hodnoty):

• Úver 100 000 €: splátka pri 3,5 % ≈ 449 € / pri 4,5 % ≈ 507 € → rozdiel cca 58 € mesačne
• Úver 150 000 €: splátka pri 3,5 % ≈ 674 € / pri 4,5 % ≈ 760 € → rozdiel cca 86 € mesačne
• Úver 200 000 €: splátka pri 3,5 % ≈ 898 € / pri 4,5 % ≈ 1 013 € → rozdiel cca 115 € mesačne

Sto eur mesačne navyše znie možno únosne. Ale za rok je to 1 200 €, za päť rokov 6 000 €. A to je len rozdiel jedného percentuálneho bodu. Keď sa pozriete na celé obdobie fixácie, pochopíte, prečo si ľudia dnes lámu hlavu nad každou desatinou percenta.

Fixácia na 3, 5 alebo 10 rokov — čo dnes dáva zmysel, keď sadzby rastú

Fixácia určuje, na ako dlho vám banka „zamrazí” úrokovú sadzbu. Po skončení fixácie banka sadzbu prehodnotí podľa aktuálnych trhových podmienok. A práve tu je v prostredí rastúcich sadzieb kľúčové rozhodnutie.

Krátka fixácia (3 roky) dáva zmysel vtedy, keď veríte, že sadzby čoskoro začnú klesať a chcete mať možnosť refinancovať za lepších podmienok. Riziko: ak sadzby neklesajú tak rýchlo, ako ste dúfali, refixujete drahšie.

Stredná fixácia (5 rokov) je dnes najčastejší kompromis. Väčšina ľudí si dokáže naplánovať 5 rokov dopredu — pracovná situácia, rodina, príjmy. Ak sa sadzby za ten čas upravia nadol, môžete pri refixácii vyjednávať alebo refinancovať.

Dlhá fixácia (10 rokov) vám dáva istotu a predvídateľný rozpočet na dekádu. Ak sú aktuálne sadzby ešte relatívne prijateľné a nechcete riešiť žiadne prekvapenia, dlhá fixácia má svoje opodstatnenie. Jej nevýhodou je cena — banky si za dlhú záruku zvyčajne pýtajú o niečo viac.

Čakať na pokles sadzieb, alebo kúpiť teraz?

Toto je otázka číslo jedna, ktorú nám kladú klienti. A úprimná odpoveď znie: nikto nevie presne, kedy sadzby klesnú ani o koľko. Historicky po vrchole sadzieb nasledoval postupný pokles — ale „postupný” môže znamenať aj tri až päť rokov.

Čo to teda znamená v praxi? Kým čakáte na lacnejšiu hypotéku, nehnuteľnosti sa neprestávajú predávať. Dobre situované byty v Žiline — napríklad v Solinke, na Vlčincoch alebo blízko centra — nezostávajú voľné mesiace. Ak vám byt unikne, ďalší za rovnakú cenu nemusí prísť hneď.

Na druhej strane — ak by sadzby klesli o rok o 1,5 %, pri úvere 180 000 € ušetríte orientačne okolo 150 € mesačne. To nie je zanedbateľné. Odkladanie teda nie je automaticky zlé rozhodnutie, ale má svoju cenu v podobe nestability — neviete, čo bude s cenami bytov ani so sadzbami.

Naša skúsenosť z praxe: ľudia, ktorí kúpili v „drahšom” období sadzieb, ale kúpili správnu nehnuteľnosť za rozumnú cenu, väčšinou neľutujú. Tí, čo čakali a prišli o konkrétny byt, ľutujú takmer vždy. Téme, čo ovplyvňuje, na aký byt reálne dosiahnete, sme sa venovali aj v článku Pravidlá NBS a výška hypotéky: na aký byt v Žiline reálne dosiahnete?

Na čo sa banky pozrú inak, keď sú sadzby vyššie — a čo to znamená pre schvaľovanie

Vyššie sadzby neznamenajú len vyššiu splátku pre vás — znamenajú aj prísnejšie posudzovanie zo strany banky. Prečo? Pretože banka počíta, či váš príjem splátku unesie, a vyššia sadzba automaticky zvýši pomer vašich záväzkov k príjmu (tzv. DTI — debt-to-income ratio). Jednoduchšie povedané: rovnaký príjem ako pred dvoma rokmi dnes nestačí na rovnako vysoký úver.

Banky v praxi testujú aj stresovú sadzbu — teda či by ste splátku zvládli aj pri sadzbe o niekoľko percent vyššej, ako je tá, o ktorú žiadate. Ak príjem nie je dostatočný, banka buď zníži výšku úveru, alebo žiadosť zamietne. V prostredí vysokých sadzieb to postihuje viac žiadateľov ako kedykoľvek predtým.

Praktický dôsledok: ak ste pred rokom dostali predbežný odhad od banky, nemusí platiť dnes. Oplatí sa nechať si spraviť nový prepočet.

Tri veci, ktoré môžete urobiť ešte pred podaním žiadosti o hypotéku

V prostredí rastúcich sadzieb je príprava dôležitejšia ako kedykoľvek predtým. Tu sú tri konkrétne kroky, ktoré má zmysel spraviť ešte pred návštevou banky:

• Vytvorte si vlastnú finančnú rezervu. Banky dnes sledujú nielen príjem, ale aj to, či máte úspory nad rámec vlastných zdrojov na kúpu. Rezerva 3–6 mesačných výdavkov vám zvýši dôveryhodnosť v očiach banky a zároveň vás ochráni, ak splátka nečakane zaťaží rozpočet.
• Požiadajte o predschválenie hypotéky. Predschválenie (niekedy nazývané aj hypotekárny prísľub) vám ukáže, s akou sumou reálne môžete počítať. Predávajúci berú vážnejšie kupujúceho, ktorý má v ruke papier od banky, nie len záujem.
• Zvážte typ nehnuteľnosti z pohľadu LTV. LTV (loan-to-value) je pomer výšky úveru k hodnote nehnuteľnosti. Čím nižšie LTV, tým lepšie podmienky banka ponúkne. Ak kupujete byt v dobrej lokalite s reálnou trhovou hodnotou, banka ho ohodnotí dobre — a to vám môže pomôcť vyjednať lepšiu sadzbu.